מהם הדברים החשובים אותם יש לבחון טרם חתימה על הסכם לרכישת דירה ומה חשוב לעגן בהסכם המכר:
- הוצאת נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין ובשמו הנפוץ, נסח טאבו.
- לחילופין, במקרה שהבעלים בעל זכויות חכירה ננפיק אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל ו/או מהחברה המשכנת.
- נבקש לראות תשריטים של הדירה הנמכרת.
- ככל ומדובר בדירה מפוצלת בחלוקה פנימית לתתי יחידות יש לבחון אם למוכר יש את האישורים המתאימים לפיצול הדירה באופן חוקי וככל שאין אזי שהקונה צריך לקחת בחשבון את חריגת הבנייה והשלכותיה.
- לבחון האם ישנה הערה בתיק הבניין על קיומה של הפקעה בנכס. כי למרות שהמוכר מצהיר על כך בהסכם המכר, אין זה מחייב שאכן לא קיימת הערה על הפקעה.
- לבקש מהמוכר את הסכם החכירה לרבות הארכת הסכם זה זאת במידה ומדובר בזכות חכירה ולא בבעלות פרטית שקיימת למוכר.
- במידה ואני רוכש מחברה קבלנית דירה חדשה אף מומלץ לבקש את הסכם הפיתוח שהינו למעשה הסכם שקובע איך החברה הקבלנית שבונה את הפרויקט, אמורה לבצע את הבנייה ומהם התנאים בהם היא מחויבת לעמוד וככל והחברה לא בונה ע"פ הסכם הפיתוח, כמו למשל לא עומדת בלוחות הזמנים שהוגדרו לה בהסכם הפיתוח, אז היא למעשה בהפרה וזה עשוי לפגוע בי כקונה מהחברה הקבלנית.
- הוצאת תיק בניין של הידרה ובדיקת כל המסמכים המצויים בו, כדוגמת צווי הריסה ובניין לשימור ועוד.
- בירור בהיטל השבחה האם ישנה תוכנית משביחה שנכנסה לתוקף.
- נכס מושכר- ככל והדירה הנמכרת מושכרת יש לבדוק את הסכם השכירות , מועד הפינוי, בטחונות קיימים וכד'. שימו לב כי אם ישנו שוכר בדירה ללא חוזה שכירות, הדבר יכול לעכב או למנוע מהרוכש לקבל משכנתא מאחר והבנק יכול לטעון שהשוכר הוא כמו דייר מוגן בדירה.
- לבקש מכתב כוונות מהבנק לגבי יתרת המשכנתא של המוכר על הדירה.
- ברכישה מקבלן של דירה חדשה נבחן את החברה הקבלנית המוכרת לנו את הדירה. הרבה פעמים חברות קבלניות פותחות חברות חדשות נפרדות לצורך הקמת פרויקט חדש. לכן יוצא שלאותה חברה קבלנית שמבצעת את הפרויקט אין באמת רקע מבוסס. לכן נבקש שהחברה הקבלנית תיתן ערבות אישית או ערבות מחברת האם.
- ברכישת דירה חדשה מקבלן נבחן את נושא ההתאמה של שטח הדירה בפועל לתוכניות. שכן ברכישת דירה בפרויקט שטרם קיבל היתר בנייה, השטח המוצג לנו בתוכניות אינו מדויק וייתכן שלאחר קבלת היתר הבנייה תהיה סטייה בשטח ומה אז, מה גובר על מה? הרוכש יכול לדרוש אחד משניים:או שהקבלן יתאים את המחיר של הדירה לגודל הדירה בפועל , כלומר הנחה במחיר הדירה או לבקש את ביטול החוזה ללא כל קנס.
הנקודות שהוצגו לעיל הינן קצה הקרחון בסוגיות המורכבות שברכישת דירה, בין אם הינה דירה חדשה מקבלן ובין אם הינה דירה יד שנייה ובכל מקרה אין להיות אדישים ולחתום על הסכם המכר כהווייתו ויש לבחון אותו על כל רבדיו טרם החתימה עליו.
בהצלחה לרוכשים ואיחולי שנה טובה ופורייה לקוראים.
